부동산신탁이란 부동산 소유자가 신탁회사의 신뢰관계를 바탕으로 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고, 신탁회사는 소유자의 의견과 신탁회사의 자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발, 관리, 처분 등을 하고 그 이익을 돌려드리는 제도입니다.

부동산신탁이라 하면 일반적으로 "명의신탁"을 생각하기 쉬우나 이것과는 다르며, 부동산신탁회사를 이용한 부동산신탁은 신탁법 및 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산신탁으로서 신탁목적(개발, 관리, 담보, 처분)에 따라 부동산을 이용하는 것에 대한 합법적인 보장을 받는 선진국형 부동산제도입니다.
 

- 신뢰성(안정성) : 위험 없이 맡길 수 있습니다.

당사는 신탁업법(現 자본시장과 금융투자업에 관한 법률)에 근거하여 재정경제부의 인가를 받은 부동산신탁전업 금융회사로서 모든 업무가 합법적이고 공정하게 처리되므로 믿을 수 있습니다.

또한 신탁재산에 대하여는 강제집행이 배제될 뿐만 아니라 신탁회사의 고유 재산과는 별도로 독립하여 회계처리, 관리 및 운용되므로 안전성이 보장됩니다.

- 경제성(수익성) : 높은 수익을 드립니다.

각종 부동산에 관한 전문지식과 경험을 바탕으로 수탁재산을 최유효 이용 방안에 따라 개발·관리·처분(분양·임대)함으로서 최대한의 경제적 이익을 창출하여 고객에게 높은 수익을 제공합니다.

- 편의성 : 복잡한 부동산관련 사무처리를 대행해드립니다.

당사는 각종 부동산 개발, 건축, 분양, 법률, 세무, 금융, 행정 등 복잡하고 번거로운 부동산관련 사무처리를 대행하여 드립니다.
 

세금 : 신탁은 형식적인 소유권이전으로 지방세법에 의거하여 취득세는 없고, 등록세만 건당 약 3,600원 입니다.

※ 신탁을 하였다고 부동산보유에 따른 재산세, 종합부동산세 등이 면제되는 것은 아닙니다.

당사는 부동산개발, 관리, 투자에 대한 전문지식을 바탕으로 토지(개발)신탁, 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 뿐만 아니라 부동산투자신탁(REITs), 부동산컨설팅, 부동산중개, 대리사무업무(개발, 매입, 매각, 자금관리) 등을 취급하는 종합부동산 개발, 금융, 컨설팅 전문회사입니다.

부동산등기부상 표제부는 부동산의 표시에 관련된 사항을 표시하게 되는데 부동산신탁을 하였다고 하여 등기부상 표제부가 변경되는 것은 아닙니다. 소유권관계를 표시하는 갑구에는 등기목적은 소유권이전으로, 등기원인은 신탁으로, 권리자 및 기타사항에는 신탁회사가 표시되며, 신탁계약서가 신탁원부 몇 호라고 표시됩니다. 이러한 신탁원부는 누구나 관할등기소에서 열람할 수 있습니다.

신탁목적에 따라 신탁재산가액의 결정방식도 달라질 수 있으며 업무의 난이도에 따라 계약 당사자간 조정이 가능합니다.

토지(개발)신탁

구분		신탁보수산정기준	신탁보수율
임 대 형	개발보수	수탁재산가액 + 건설비	5/100 이내
	임대보수	임대계약보증금 + 간주임대보증금	5/100 이내
	관리보수	임대료 수입 + 간주임대료	10/100 이내
분 양 형	개발보수	수탁재산가앱 + 건설비	5/100 이내
	분양보수	분양계약금액	5/100 이내

※ 개발보수의 20/100 이내에서 성과보수를 정하여 수취할 수 있습니다.
- 관리신탁

o 수탁재산가액에 다음의 보수요율을 곱하여 산정하되 보수요율은 수탁재산가액 기준금액에 대해 순차적으로 누진 적용합니다.

수탁재산가액	갑종관리신탁	을종관리신탁
1억 이하	년 10/1,000	년 30/10,000
5억 이하	년 8/1,000	년 15/10,000
10억 이하	년 7/1,000	년 13/10,000
10억 초과	년 6/1,000	년 10/10,000
보수 하한액	년 30만원	년 10만원

o 신탁토지가 여러 필지인 경우 각 필지 별로 보수액을 산출하되 수필지가 일단의 용도로 이용중인 경우는 필지별 수탁재산가액을 합산하여 산출합니다(수동의 건물이 상호 유기적으로 연관되어 있는 경우에도 준용합니다).
o 관리신탁을 중도해지 하는 경우 다음의 중도해지수수료를 징구하되 당사의 사정으로 중도해지 하는 경우에는 중도해지수수료는 징구하지 않습니다.

- 업무절차 : 신탁상담 및 의뢰 → 필요서류 구비 → 신탁계약 및 등기 → 신탁회사 업무수행 → 신탁목적 달성시 계약해지

- 기초서류
담보, 관리, 처분신탁 : 기본서류
토지(개발)신탁, 대리사무 : 기본서류+지적도+위치도 및 기타도면+사업계획서+수지분석자료

기본 서류란?

등기권리증
부동산등기부등본 (토지, 건물)
토지(임야)대장
건축물관리대장
토지이용계획확인서
매매계약서 사본 / 감정평가서 사본 / 공시지가확인원
소유자의 임대차확인서 및 임대차계약서 사본
주민등록등본(법인등기부등본)
인감증명서
국세 및 지방세 완납증명서
사업자등록증 사본(법인일 경우)
정관(법인일 경우)
이사회의사록(법인일 경우, 당사 서식 제공)
부동산신탁신청서(당사 서식 제공)
기타 필요한 서류

신탁회사의 축적된 노하우를 활용할 수 있습니다.
토지 소유자와 시행자, 시공자 등 복잡한 사업 이해관계를 신탁회사가 중재하여 사업구도를 안정적으로 만들 수 있습니다.
개발대상부지를 신탁하여 개발하면 입주시까지 압류, 가압류 등 제한물권의 설정을 방지함으로서 사업의 안정적인 진행이 가능합니다.
신탁회사 명의로 분양홍보를 하게 되므로 사업자금조달이 용이하고 사업성을 높일 수 있습니다.
신탁회사에서 자금관리를 하게 되면 수분양자들에게 신뢰감을 주며, 투명한 사업자금관리가 가능합니다.

부동산신탁은 원칙적으로 부동산의 소유권이전을 전제로 하는 제도이기 때문에 최소한 토지소유권은 확보된 상태에서 신탁업무가 진행 되는 것이 원칙입니다.

그러나 경우에 따라 신탁회사가 개발사업의 구도자체를 잡아주는 경우도 있으므로 상담은 어떤 단계에서나 가능합니다.

부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대해 전문적이고 효율적인 관리와 보다 높은 운용수익을 실현할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

신탁회사(수탁자)는 수탁받은 부동산에 대하여 소유권관리는 물론 임대차관리, 시설 및 기술관리, 세무관리, 법무관리, 금전의 운용 등 부동산에 대한 종합관리업무를 수행하게 되고 이로부터 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하게 됩니다.

부동산소유자(위탁자)가 자신의 부동산에 대하여 발생할 수 있는 예기치 못한 분쟁을 예방하여 소유권을 안전하게 보존할 목적으로 이용하는 신탁입니다

최근 금융기관의 개발사업에 대한 프로젝트 파이낸싱이 활성화되면서 개발사업기간 동안에 부동산에 대한 소유권을 안전하게 보존하려는 목적으로도 많이 이용되고 있습니다.

신탁회사(수탁자)는 부동산소유자(위탁자)로부터 신탁계약을 통해 부동산을 수탁받아 부동산의 소유권만을 관리하게 됩니다.

을종관리신탁계약은 위탁자의 신탁부동산의 안정적인 권리확보를 유지하기 위하여 신탁재산에 관한 등기부상 소유권관리를 목적으로 합니다.
신탁보수와 신탁절차비용 및 부동산의 관리와 보존에 필요한 비용 등은 위탁자가 부담합니다.

별도의 부동산관리업무는 수행하지 않고 신탁된 부동산에 대한 등기부상 "소유권"만을 관리합니다.

최근에는 개발사업 등에도 활용되고 있으며, 아파트의 경우 사업승인 전까지 부동산 소유권을 안정적으로 보호하여 주는 역할을 하게 됩니다.

부동산 소유자(위탁자)가 자신 또는 타인의 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위해 자기소유의 부동산을 담보로 제공할 목적으로 이용하는 신탁입니다.

신탁회사(수탁자)는 신탁계약을 통해 부동산소유자로부터 부동산을 수탁받아 일정기간 동안 채권자(우선수익자)를 위하여 수탁부동산의 담보가치가 유지.보전되도록 관리하다가 채무가 정상적으로 이행되면 수탁부동산을 위탁자에게 환원하게 됩니다.

만약 채무가 불이행되면 신탁회사가 부동산을 환가하여 그 처분대금으로 채권자에게 채무를 변제하고, 채무변재 후 잔여 처분대금은 수익자에게 교부하게 됩니다.

부동산담보대출시 담보신탁을 이용하면 비용측면과 계약과정 등 여러측면에서 근저당보다 우수하여 최근들어 많이 이용되고 있습니다

- 구 분 : 저당제도 / 담보신탁

o 담보권 설정방식
저당권 설정(등기부상 "을구" 표시) / 신탁등기 소유권이전 (등기부상 "갑구"에 표시)

o 부동산 담보가치보전
채권기관에서 관리, 보전 / 신탁회사에서 관리, 보전

o 파산재단 구성여부
파산재단에 포함 / 파산재단에서 제외

o 채권실행방법
법원경매 / 신탁회사 공매 또는 수의계약

o 채권실행절차 및 소요시간
폐쇄시장에서 경매 / 일반공개시장에서의 공매
절차복잡, 장기간 소요 / 절차간편, 단기간 소요
담보부동산의 고가매각활동 불가 / 담보부동산의 고가매각활동 가능

o 채권회수 경락금액 범위내
설정액까지 / 우선수익권 한도 범위내

통상 대출금액의 130%정도가 담보가액입니다.